5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?
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我们说的,房产在整体上已经属于过剩、趋于饱和的了,局部上供不应求,这些机会又出在哪里呢?

问:50万的存款与50万的房产,10年后哪个最保值?

2001年—2018年,在这18年的时间里,广义货币M2增加了11.5倍,而CPI只上涨了49%。

单论收益

50万元存款,以目前银行一年期的存款利率2%而言,那么一年的利息收入为:50万元*2%=10000元;如果以银行理财一年期的收益率4%计算,那么一年的收益为:50万元*4%=20000元。

50万元的房产,就目前的房价而言,只能是三线城市的单身公寓或者小县城的房产才有可能。三线城市的一套单身公寓,以我们当地为例,根据地段及装修情况,每个月的租金在800-1600之间。我们取中间值1200元为例,年租金收入大约为:1200*12=14400元。因此单纯从收益而言,选择50万元存款会略高于50万元的房产,以2万元和14400元为例,十年的收益相差56000元,此外房子还有未出租成功或者出现空租期的时候,而50万元的存款则不会出现这种情况,所以实际相差可能在6万元甚至7万元以上。

房产的价值如何分析起来比较复杂,我们先从80万存款的价值开始分析。

50万的存款于50万的房产,十年后哪个最保值?这个问题你还不问我50万元的话,是买房子还是存钱合适。我觉得在这个社会上生存必须要有一个自己的住所。不要那种租房子或者是借房子来住。弄得自己连一个家都没有,都没有一点安全感,让自己的老婆和我们居无定所,经常是打一枪换一个地方。如果是这样的话,我真的建议先得拥有一套住房,然后再考虑以后是不是买房子还是存款哪样好。我单位有一个很好的大叔,90年代的时候,他的儿子被分在了北京上班。为了让孩子有一套自己的住房,他跟亲戚朋友费了很大劲臭,除了40万块钱,在北京买了一套房子。谁知有一天他回来的时候跟我们说就是当时这套房子现在已经升值到了三四百万。听到这个数字,让我们真的是羡慕不已。如果说当时我们有钱或者是能预测到房价这样如此之高的话,真的就不如投资买房子赚钱了。这是那时候的事情,现在就不敢这样去断定了,因为马云曾经给楼市与杨过马云说,将来的房价就是大葱价。弄得那些买房子的人忐忑不安,生怕投资房地产,把自己弄个血本无归。其实就我来看,如果现在有钱50万的话,还真的就不要采取那种存起来的方式。如果有钱在北上广这些城市买房子还是不会掉价的,因为它的城市保值价格还是很高的。将来房产的降价只能是那些二三线城市。所以说不必担忧这些大城市房价会跌落的可能性。如果是我现在,我宁愿在天上50万也要在这些城市里投资一套房子,然后慢慢的等待房产的回报就好。这总比放在银行里存起来要强。针对这些判断和分析,我觉得50万元就应该买房子,而不应该存起来。

2016年:8.5%

一、10年后50万的存款,购买力是多少?实际本息又能够达到多少?

市场经济下的货币购买力并不是一成不变的存在,这原因在于纸质货币与黄金、白银的不同,纸质货币更具有调控能力。在加上现在数字化信息时代的背景,货币对于经济的跳空能力更强。

了解10年后50万元存款的实际购买力,就需要了解市场实际通货膨胀。现在市场实际通货膨胀是多少呢?有人说2%,也有说10%。虽然很难精确计算实际通货膨胀,并且对于日常生活用品也有着较大关系,我们就暂定为市场新增货币+公布通货膨胀率-社会普遍存款利率。

2018年时市场新增货币幅度开始降低,但依旧保持在8%的幅度。公布的通货膨胀率约在2%水平。社会普遍存款利率,不能以银行活期或者一年定期存款为准,要综合中低风险等级以下的各类产品为准,年化收益率约在3%的水平。也就是说8%+2%-3%=7%。

那么十年后50万元的实际购买力为多少?通过计算,实际购买力相当于现在24.2万元的购买力。那么10年后的本息收入为多少呢?存款可以通过理财获得收益,50万的资金,年化利率3%的水平完全能够达到,本息能够达到67.2万元。

下面我们来看看,央行公布的近几年的年通货膨胀率:

再来看一下三线以下城市房价或者二线城市公寓未来10年的投资价值。

未来10年房价会朝什么样的方向发展,谁也不敢给出非常准确的判断,但是目前我国房价已经来到了一个拐点,特别是三线以下城市的房价,未来不可能像过去那样上涨,甚至有部分城市会出现房价下降的可能,因为目前很多三线以下城市的房子空置率是相对比较高的。

2017年西南财经大学曾经做过一个市场调查,据这份市场调查数据显示,截止2017年末我国房子总体空置率已经达到20%以上,部分三四线城市的房子空置率甚至达到25%以上。而从2017年之后很多城市的地产新项目仍然不断新增,所以预计未来不论是二线城市还是三线以下城市,房子的供应肯定会不断增加,这样子的结果必然是房子空置率不断提升,对应的房价上涨的动力就会大大减弱。我个人推测未来5年之内,二三线城市的房价仍然会有小幅度的上涨,但是5年之后很多城市的房价上涨基本上会处于停滞,甚至有下降。因此我估计未来10年二线城市的公寓或者三线城市的房子年平均涨幅不会超过2%。

如果按照年2%的涨幅计算,那么50万的房子10年之后整体涨幅大概是在22%左右,到时房子的价值会变成61万左右。

当然你买这个房子是为了投资,我估计应该不是自己住的,这样你可以把它租出去,可以获得额外的一笔租金,我们就按照一个月1500块钱租金,一年1.8万租金计算,那10年时间总共的租金收入大概是18万左右。

把房子总价的涨幅以及租金全部计算在内之后,50万的房子10年之后价值大概是79万元。

我们再来看看5年后“80万房产”,价值如何?

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你这个问题我们可以理解为如果有50万应该是放在银行存款还是拿去投资房产。类似的问题不只是你,我相信对于很多手头上有钱的朋友来说,都会面临同样的问题,手头有钱应该放在银行里面存款还是投资房产?哪个投资收益更高?哪个投资更保险,我相信很多朋友都会关心这些问题。

在回答这个问题之前,我先来判断一下你所在的城市,你说50万的房产,按照目前中国各个城市的房价来看,在一二线基本上是不可能买到商品房的。那有可能你是在二线城市买一个小公寓,或者是在三线以上城市买的商品房。

所以我们要判断的是50万存款10年之后更值钱,还是二线城市公寓或者三线以下城市的商品房更值钱。

想要知道5年后的房产是否保值,我们就要看看现在的楼市行情趋势,和未来可能的价格走势了。

一、我先来计算下50万块钱存在银行,10年最大的收益是多少

把钱存进银行可以有多种选择,例如活期,一年到5年的定期,也可以购买一些智能存款或者是结构性存款。除此之外不同的银行存款利率是不一样的,我们就参考目前市场上存款利率较高的银行来计算。目前市场上有一些民营银行5年期的智能存款能给到5.5%左右的利率,那50万块钱10年可以存两个五年期,到期之后继续滚成,10年之后50万块钱连本带息会变成81.28万。

按道理来说,一个国家的广义货币超发那么多,物价水平应该也会有正比的涨幅,但是这18年来,我们并没有感受到物价有很大的变化,即使是我们的人工成本上涨了,但是我们很多电子产品、那些流水线生产的产品,却不断地降价。

50万的存款在未来10年的收益是基本确定的。50万的房产却是不确定的,它主要涉及租售比和房价涨跌情况。

因为楼市里面那么多钱,就好像一个拦洪的堤坝一样,水已经蓄得高高的了,在没有找到另一个“低洼的水塘”去承载它的时,开闸放水,就会淹没一切,如果这些钱流进了老百姓的衣食住行,就会造成物价飞涨,造成社会动荡。

再算下50万房产在10年后的情况:

由于房产的不确定因素太多,比如各地的租售比不同,未来房价的涨跌情况也不确定。我们假设租售比按照2018年徐州的1:538来算,每年房子没有空置期。再假设房价按照2018年通货膨胀率3%的幅度涨10年。也就是说,假设房产增值恰好抵得上通货膨胀率。

每月租金为50万/538=929元,10年租金收入为929*12*10=111480元。

房价涨幅为50万*(1+3%)^10=67万

10年后房子的总收益为11.1480+67—50=28.14万元。

存款和买房两相比较,买房比存款多了4.32万。

以上的评判思路仅供参考,算不得准。

房子的不确定因素太多了:

比如维护房子比维护存款所需要耗费的时间成本要高很多,找租客,联系中介等等。比如天然排斥了房价会跌的可能,也排斥了房价大幅上涨的可能。

所以,非但长期的购房人口在减少,短期的政策也没有利好的消息,全部都是利空的,总体上房价想涨已是痴人说梦。

风险点

选择房子最主要的风险点在于房价的不可确定性或者说无法预估性,很多人一直都在说现在的房价早已不符合实际,存在泡沫,无法在增长下去,相信这个论断大家十年前也听说过了。我认为只要一个城市的人口呈净流入的情况,那么房价就不可能下跌,特别是最近两年,国家又再次放开了二胎政策。当然如果你所在城市,这几年常住人口一直呈现净流出的趋势,那么你就不要再买房子了,因为人口减少,基础需求量下降,最终肯定会出现供大于求的情况,房价下跌是持早的事情。

我们常看到各大城市的“抢人大战”,形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”,有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”, 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”,我酝酿我的“鹏城英才计划”……

总结:

如果是我,我会选择存款。收益稳定,不用操心。省下的精力时间用于挣钱。如果房市有起色,再拿资金来买房。

银行研究僧,你学习,我也跟着学习!

如果50万不做投资和理财,仅作定期存款的话,按照5年定存,连续存两次,年利率3.5%计算,10年后,本金+利息一共70.53万,增值41.06%。

如果是50万的房产的话,就比较难以精准计算,这里仅做一个估算。

1999~2008年:中国城镇化率从30.89%~45.68%,10年增幅为14.79%;同时全国房价平均涨幅185%。

2009~2018年:中国城镇化率从46.59%~59.58%,10年增幅为13.09%;同时全国房价平均涨幅187%。

当然一线城市涨幅更多,普遍在300%-500%左右。

由上面的数据,我们可以看出,房价涨幅与城市化率存在着一定的线性关系,即房价涨幅与城市化率增幅呈现一定比例的同步增长,毕竟需求决定价格嘛,无论这个需求是理财增值需求还是住宿需求。

尽管现在中国城市化率已经接近60%,但相比发达国家还相对较低(美国城市化率为83%,德国城市化率为75.50%),人均居住面积也较少(人均居住面积仅为美国的40%左右),而未来10年中国的城市化还将持续推进,则是毋庸置疑的。

因此,如果中国的城镇化率继续稳健发展,在未来10年内能够保持10%以上的增长,那么房价涨幅100%-150%,应该还是没有问题的,正在大规模扩容的国家中心城市,房价涨幅150-300%,都有可能。

也就是说,如果你将50万买为房产,10年后,将价值100-125万,比存款核算太多。

房产、存款,这些看起来不太相干的事情,但是在市场经济面前,却有着保值、贬值的形态存在。那么,如果现在50万元的存款与50万元价值的房产对比,10年后哪个最保值呢?要对比存款与房产的保值性,就需要弄清楚几个问题。

5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?

总结

人口净流入的城市,选择50万的房子!人口净流出的城市,选择50万元的存款!

毫无疑问,不用10年后,5年后房产的价值都超过50万存款。

再两者比较之前,我们来算一笔帐。50万存款,放在银行做定期存款,利率按照5%来计算。由于银行是按单利计算,那么本息F=Px(1+iN)

=50(1+5%x10)=75万。换句话讲,如果10年后房产的价值超过75万,即购买房产的价值就超过了银行存款。

接下来,我们来看看,近10年一线房产的均价情况:

其中涨幅最低的是重庆,也达到了144%;最高的是北京,达到了384%。换算到50万房产,就是122万,240万。很明显,房产的升值潜力远胜于银行存款,时间越长,效果越明显。

另外,房产越趋于一线城市,升值空间越大,不仅仅是炒作原因,刚需也是另一大主要因素!

作为一个财经工作者,我觉得这个答案不需要我说,就应该是一目了然了。

10年之后,肯定是50万元的房产比50万元的存款最保值。

因为,无论如何,我国的存款都是负利率政策的,50万元的存款不仅不能保值,即便加上利息收入都应是贬值的。假如10年前的银行存款利率为5%,10年后利率也不过50%,就是说50万元存款可变为75万元本息收入,但事实上75万元可能远远比上不上10年前50万元的购买力了。50万元在10年前可购买一套房子,而10年可能买一间房子都不够了。

而10年前的50万元房产,10年之后有可能变成100万元甚至是200万元了,无论如何都不会贬值,它会随货币发地增加、物价上涨或通货膨胀而不断提升它的价值。无论如何,如果10之后将房子卖掉,都会比10年前的50万元更值钱。这是市场自然法则,没有办法。

在过去20年,房子成了中国老百姓一个非常不错的理财产品,可以说怎么买怎么涨,买哪儿都会涨。虽然自己也并不知道房价是怎么涨的,但是钱稀里糊涂的就到手了,以致于在老百姓眼里“买房”和“赚钱”画上了等号。

我们算下50万存款在10年后的情况:

50万存成大额存单,按三年期最高的利率(4.2625%)存上九年。按一年期大额存单利率(3.25%)存上一年。采用复利的计算方法。9年后存款变为50万*(1+4.2625%*3)^3=71.5万。10年后存款变为71.5万*(1+3.25%)=73.82万。

10年后50万存款收益23.82万元。

2、从通货膨胀来看:

实事求是的讲,答案只有一个,那必然是50万的房产在10年后更保值。

我绝对相信在说出这句话以后,很多人会迫不及待的反驳我,说马上房价就会出现崩盘式下跌、以后的房子会比大葱还便宜、买房将赔的倾家荡产等,这些话骗骗一般老百姓就算了,我是肯定不信的!房价会下跌吗?会!房价会崩盘吗?绝对不会!

这些话不是你们说了算的,当然更不是我说了算的,归根结底还是得看国家的。国家对于房地产的态度其实已经很明显了,稳定大于一切!想和以前一样炒房进行投资是不可能了,但要奢求崩盘式下跌也是绝对不可能的,不要拿日本、美国等国家的例子来反驳我,因为根本没有任何参考价值,我们国家有自己特色的国情,没有任何可以比较的地方,当然有一点还是一样的,那就是一旦房价崩盘金融危机也会迅速到来!

所以,我们看问题前一定要搞清楚一些常识性的东西,而不是人家说什么我们信什么。钱是个好东西,但是现金的购买力逐年下降是任何人也改变不了的事实,而房子作为商品,它的价值从长远来看是平稳上升的。也就是说,现在50万的存款在10年后可能只买到40万的商品、而50万的房子在10年后说不定能卖上70万的价格,你们说哪个更保值?

2014年:7.5%

二、房地产的价格会上涨吗?租金回报率又有多高?

房产价格给人的印象,除了上涨还是上涨,毕竟近二三十年来房地产价格是“一路高歌猛进”涨涨涨的态势。但是未来十年,房地产价格还会出现上涨吗?这个事情只能说可能涨,也可能跌。

从规律的角度讲,三五年的时间里,房地产价格并不会出现上涨,毕竟2016年、2017年已经出现了大幅上涨,怎么也给缓几年。但是,十年的时间就不好说了。

现在的租房市场怎么样呢?与房产总价格对比,很多租金回报率都是低于年化3%的存在。换句话说,如果房产价格不出现上涨,那么房产的保值性还不如存款。

对比存款与房产的保值性,就要看房产价格是涨还是跌了。个人的观点,房产价格未来很难再次出现大幅上涨,但也不会出现大幅下跌。认为存款会更具有保值性。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

如果是前十年,甚至前20年我会毫不犹豫的告诉你是房产,但是未来的10年,甚至20年,这个观念也许是需要改变的了!因为中国的房地产很有可能在未来的10年里出现两极分化,也就是说只有一二线的房地产可能跑赢通胀,甚至在未来的十年里达到平均每年8%-10%左右的涨幅,而三四线的房地产可能没那么高!


而50万的存款按照目前的定存来看,每年的收益可以达到4%,虽然跑不赢通胀,但是也许会和三四线的房产累积增幅差不多!因为前几年的大涨已经透支了未来房价上涨的空间,特别是对于三四线的房价来说更是供需不足的情况。从数据上来看三四线的房地产目前空置率达到了22%-24%,而一线城市的房地产空置率仅为12%,按照国际标准来看,当一个地方房价空置率达到30%左右的时候,就可以被视为危险信号,所以可见三四线的房价其实有点虚高,甚至未来可能有一个回调的走势!


那么从十年的周期来看,如果全款买入三四线的房价,那么50万的房产是可能与50万的存款差不多市值!而一二线的房产则是远远会超过50万的市值,更保值,更有投资价值,但是可惜的是50万根本买不了一线房产,所以也就不存在这个可能了!所以相比之下两者差不多!当然也有一种情况是钱会比房子更保值的,那就是等发生了所谓金融危机的时候,钱一定是比房子更具有抗风险能力的!


最后说一下贬值的情况,根据2017年央行公布的通货膨胀率是7.5%,而大额理财的年收益能达到4%,也就是说每年存款贬值速度也会超过3.5%。就以每年贬值3.5%为基础,每年理财后的存款本息实际价值是前一年的96.5%。

10万在银行,5年下来,本金和利息总和相当于现在的8.4万元的购买力!

10年下来,相当于现在7.0万元的购买力。

20年下来,相当于现在4.9万元的购买力。

30年下来,相当于现在3.4万元的购买力。

40年下来,相当于现在2.4万元的购买力。

50年下来,相当于现在1.7万元的购买力。


所以钱还是用来投资,甚至换取同等价值的实物为妙,千万不要存款,特别是对于年轻人而言!!

按照以往发达国家的经验,城镇化率在进入70%以后,就会基本上到达瓶颈期。也就是说,我国快速的城镇化发展,基本上就剩下10多年的时间了。

图片 1

楼市调控的手段也在不断的升级,特别是金融政策方面的调控,直接在源头上锁死开放商的贷款规模,严禁资金违反规定流入楼市,开发商们在信托、国管、海外发债等手段纷纷被限制,甚至叫停,楼市变天,日趋转冷已经是不可争辩的事实。

论增值

通胀因素是两者共同面临的问题,所以通胀的因素不做考虑,我们考虑增值因素。如果不计算收益,50万元的存款10年之后,仍然还是50万元的存款。

但是房子呢?不考虑租金。参考过去十年的情况来说,房价多则翻了几倍,少则也上涨50%以上,所以房子的增值是很恐怖的,因此单纯参考历史而言,50万元的房产,十年之后变为75万元以上完全不成问题,房价的增值部分远远超过了50万元存款较租金所多出来的收益。

机会就在充满竞争力,人口源源不断流入的城市。

结论。

通过上面计算出来,我们可以发现50万块钱存在银行,如果按照年5.5%的利息计算,最终的收益大概是81.28万。而50万的房子把房价涨幅以及租金都计算在内大概是79万左右,从这个推算结果可以看出,钱存在银行是更合算的。

当然,这里面有很多不确定因素,其中最大的因素就是房价的涨幅情况,如果房价未来10年平均涨幅超过2%,那买房的投资收益就有可能比存款更高;但是如果未来10年的房子平均涨幅少于2%,那存款所获的收益就会比投资房子更划算。

不过从投资安全的角度去看的话,我建议大家把50万存在银行里面,这样会更安全些,毕竟未来房价有很大的不确定性,所以大家不要冒这个风险去投资房产。

50万的存款与50万的房产,10年后哪个最保值?50万的房产只能是在小城市,小城市的房产未来10年面临的问题是,随着中国人口出生率的下降,未来中国大量的小城市会面临人口流出,人口流出后,面对人口越来越少的小城市,小县城,和现在越盖越多的房子,十年后小城市的房子卖给谁,如果是自己买房住,可以不用考虑这个问题,如果是投资买房,这个问题就要考虑了,现在我国的许多中小城市就已经出现了大量投资的商铺是想租租不出去,想卖没有人要,十年后我国会有一部分小城市大量的投资性房产,也会出现这种情况,到时候是房子租不出去,卖也没有人要,怎么办?

现在一些房托和房地商中介为了卖房诱骗购买房子的人,说什么房子将来比存款值钱,用这种逻辑来欺骗大家投资购房。这种说法过去房价上涨的过程中是可以的,现在是行不通的,现在的问题是房产大量过剩,而不是房产保值的问题,面对大量过剩的房地产和房地产泡沫,再加上炒房时代的结束,现在根本就不能再投资炒房了。如果是购房自己住,可以考虑,如果是投资性的购房,这个时代已经结束了,再也不可能通过投资房产赚钱了。

未来两年房产税会出台,当房产税出台后,大量的炒房者势必会抛出房产,面对房地产市场大量抛售,未来接盘的人越来越少,最后的结果是房子越来越不好卖。面对房托们的欺骗性诱惑,想能通过投资炒房赚钱的人需要冷静思考,炒房时代是彻底结束了,接下来问题是大量的房产如何消化。

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也就是说,在未来10-20年,我国的房产结构化:整体供大于求,局部供小于求。

其实,提问者的意思很明了,就是想知道现在80万投进楼市的收益高,还是定存银行的收益高。

3、从政策层面分析:

回顾过去20年的房产历史,我们发现房产暴涨的核心因素主要有三个:供求关系、通货膨胀、政策引导。

我们再来计算通货膨胀:

2017年:7.5%

那未来5-10年,货币是否还能保持这样的超发速度呢?

2015年:12.8%

再者,我们国家已经步入老龄化社会,一个家庭双方父母平均2-4套房,而只有两个子女,老人走后,其实房产是过剩的。

2019年:预计4-6%

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